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利率持续下降,你的房子要不要重组贷款?

2020年01月07日 11:25
最近一年美国房贷利率持续下降,不少美国人选择了Refinancing,也就是重组贷款。本月,市场又进一步强化了对美联储10月降息的预期,如果预期落地,房贷利率可能会受影响进一步下降,这样一来就为贷款人提供了重组贷款的好机会,那今天海悦家就来介绍下关于美国Refinancing的相关内容,来帮助大家了解下自己的房子是否适合做重组贷款。

01什么是重新贷款Refinancing?

“Refinancing” 通常是指终止和现在 Home loan 所在银行的房屋贷款,把贷款转移到一家新的银行去,用新的贷款偿还原有贷款。当然也可以选择在原有银行重组贷款。

02Refinancing的好处

当整体利率降低时,重组贷款银行往往能提供更优惠的利率,从而有效降低贷款人的每月还贷金额,尤其是时间较长和利率下降较多的情况,会为贷款人节省大量资金。

重组贷款还可以缩短贷款时间。比如原有贷款年限是30年,你可以申请将剩余本金重新贷款15年。通过这种方式往往会得到更低贷款利率,少还利息。


重组贷款还可以把其他贷款(个人贷款/信用卡债务/车贷等)打包到房屋贷款中去,降低偿还利息。

除以上,重组贷款还可以“套现”。贷款重组时银行会对房屋价值进行重新评估,如果房屋升值了,就可以要求银行提高贷款的额度,这样就可以拿一部分现金出来做其它用途。举例说,$30万房贷已经还了$10万,还欠$20 万;现在房子值$40万,可以重新贷$32万,其中 $20万用于还剩下的房贷,另外$12万可以套现出来用于大额投资,比如买股票、用来做生意、创业,甚至也可以把房子重新装修甚至扩建。当然这部分取出来后就需要还利息。

03Refinancing的缺点


此外,重组贷款可能会出更多的利息。主要是指延长贷款年限造成多付利息,虽然享受了每月还款比原来少,但是由于年限增加,最后总的还款利息反而有所增加。

关于这点,有两点需要考虑到,一点是房主延长还款年限后确实多付了利息,但是降低还款额后也减轻了些压力,增加了家庭的每月现金流。另一点是如果考虑到通货膨胀,降低的利率+通货膨胀率,最后还的钱反而相当于“变少”。

总的来说,选择重组贷款一定是利大于弊的时候。那么一般什么情况适合做重新贷款呢?

04什么情况适合做Refinancing?

贷款利率较之前下降不少
举例说明,比如小悦三年前贷款 $30万,当时利率是30年5.5%,地税保险每月 $500,每月总贷款费用 $2,203.36。现在本金还剩 $28 万,如果按30年4.19%(目前美国30年抵押贷款利率是3.69%,华人利率一般要高0.5%以上,因此按照4.19%计算)来计算,新的贷款每个月总费用$1,867.61,相比以前的贷款每个月省了335.75元。如果总过户费用4千,那只要一年不到,省下的费用就足以支付申请贷款的过户费用了,如果重组贷款结束后累计节省更多,那么重组贷款绝对是非常划算的。

信用分数提高
在美国贷款时,信用分数非常重要,好的信用评分往往可以拿到更低的利率。因此如果相比之前贷款时,贷款人的信用评分大大提高,就可以考虑重组贷款。

房价升值,房主需要大额开支
如果房主需要一些大额开支,比如要重新装修房子或买车等,采用重组贷款可以套现出来用于以上花销。一方面房价升值后重组贷款会贷出更多钱,另一方面,信用分数如果提高,也有助于提高贷款额。

几年内有换房子打算
如果最近几年内有换房打算,那么不适合做重组贷款。举例来说,如果重组贷款Refinance之后每月还款减少$100、手续费是$2,600,至少要26个月才能持平,也就是说如果26个月之内你打算卖房子,很显然不适合做Refinance。

总的来说,是否选择重组贷款首要考虑的就是实际的收益和成本,其次考虑个人、家庭实际的经济状况和偏好。选择贷款产品时一定要货比三家,多获取一些信息,综合衡量抉择以获取更优惠、更适合自己的贷款。

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